Immeubles locatifs

1 – L’amortissement du terrain d’un immeuble à revenus, alors qu’une répartition du coût de l’immeuble entre le terrain et la bâtisse devait préalablement se faire pour que le calcul de l’amortissement ne  s’applique qu’au coût de la bâtisse. Le terrain étant un bien non amortissable.

2 – Défaut de réclamer les honoraires professionnels qu’on a omis d’inclure dans l’état des revenus et des dépenses de location.

3 – Réclamation comme dépenses courantes de frais de nature capital, qui devaient être rajoutés au coût de  l’immeuble pour donner lieu à une dépense d’amortissement. Parmi, ces frais figurent notamment :

• les droits de mutation ou  taxe de « bienvenue »,
• la portion de frais de notaire relative au coût de la préparation de l’acte de vente,
• les honoraires versés, préalablement à l’achat de l’immeuble, au titre de l’inspection de celui-ci et de l‘établissement du certificat de localisation.

4 – Capitalisation ou passation en dépense d’un certain nombre de frais qui sont déductibles sur 5 ans, à raison de 20% par année. Les plus courants de ces frais sont :

• les frais de notaire se rapportant à la préparation et à l’enregistrement de l’acte d’hypothèque lors de l’achat d’un immeuble à revenu ;
• les frais, autres que les intérêts, engagés pour contracter du financement tels que : les frais de garanties de la SCHL, les honoraires légaux, les frais d’étude ou d’ouverture de dossier ainsi que les diverses commissions.

Cependant, les frais relatifs à du financement contractés dans le cadre de la construction ou de la rénovation d’un immeuble doivent être ajoutés au coût en capital de celui-ci.

5 – Réclamation de la déduction pour amortissement sans égard à la restriction du revenu net avant amortissement (ou revenu résiduel net), alors que cette déduction ne doit pas générer de perte de location. Autrement dit, la réclamation d’amortissement doit être limitée au revenu résiduel net. Il reste entendu que si le contribuable dispose de plusieurs biens locatifs, cette restriction s’applique au revenu résiduel net de tous les biens.

6 – Réclamation à tort des intérêts hypothécaires additionnels suite à la ré-hypothèque d’un immeuble locatif aux fins de financer des dépenses personnelles. Dans une telle situation les intérêts additionnels ne sont pas déductibles, car non engagés aux fins de gagner du revenu.

7 – Multiples erreurs concernant la distinction à faire entre les dépenses d’entretien courant qui sont fiscalement déductibles et les dépenses en capital qui s’ajoutent au coût du bien locatif. Bien entendu, les dépenses courantes sont plus avantageuses pour le contribuable, mais dans certains cas leur admissibilité renvoi à la jurisprudence et à des critères dont l’utilisation nécessite le recours à un professionnel compétent. À défaut, une vérification fiscale peut être déclenchée, avec pour conséquences possibles des intérêts et des pénalités à payer pour le contribuable.

8 –Réclamation, Suite à la disposition d’un immeuble,  d’une perte finale sur la  bâtisse et déclaration d’un gain en capital sur le terrain, alors qu’en vertu du paragraphe 13(21.1), la perte finale doit être réduite du gain en capital réalisé sur le terrain. Si une perte finale résiduelle demeure, celle-ci sera alors déductible contre toute forme de revenu.